Seguro promulga revisão do Licenciamento Urbanístico:
mais autonomia para os Municípios, processos mais ágeis
e um passo decisivo para a habitação
O novo Presidente da República deu luz verde ao diploma que concretiza a reforma do RJUE — um dos pilares do pacote habitacional do Governo. A revisão redefine a fronteira entre licenciamento e comunicação prévia, reforça a autonomia regulamentar dos municípios e promete tornar os processos construtivos mais céleres e previsíveis.
O Presidente da República, António José Seguro, promulgou esta quinta-feira, 22 de Maio, o diploma governamental que concretiza a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU). O diploma promulgado permite ao Governo avançar para a revisão do regime aplicável ao licenciamento de operações urbanísticas e a alterar o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação e o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana.
A promulgação representa o culminar de um processo legislativo com vários meses de tramitação. A autorização legislativa havia sido promulgada pelo anterior Presidente, Marcelo Rebelo de Sousa, e publicada em Diário da República em março. O Decreto-Lei que operacionaliza as medidas necessitou, contudo, do aval do novo Presidente, cujo acordo ficou agora formalmente selado.
O que muda: os eixos fundamentais da reforma
A revisão do RJUE não é uma alteração cosmética. Trata-se de uma reforma estrutural que toca nos fundamentos do regime de controlo administrativo das operações urbanísticas em Portugal, com implicações directas para promotores, construtores, municípios e cidadãos.
O objectivo é tornar os processos mais céleres e previsíveis, reduzindo a burocracia associada à construção. «Regras mais claras, processos mais previsíveis, prazos mais curtos e ágeis» são, segundo o primeiro-ministro, os princípios orientadores desta revisão.
Maior autonomia regulamentar dos municípios. A intenção do legislador é a de permitir que as câmaras municipais disponham de maior margem para definir regras urbanísticas ajustadas às especificidades territoriais locais, reduzindo simultaneamente alguns mecanismos de controlo administrativo centralizado. Esta opção poderá conduzir a uma maior diferenciação entre municípios, tanto ao nível das exigências técnicas como dos procedimentos administrativos aplicáveis às operações urbanísticas. Em termos práticos, significa que o que é exigido em Lisboa poderá diferir do que é exigido em Bragança ou no Alentejo — uma flexibilidade que os municípios reclamavam há anos e que o legislador central finalmente concede.
Redefinição da fronteira entre licenciamento e comunicação prévia. A revisão elimina o critério actualmente associado à data de publicação dos instrumentos de gestão territorial e substitui-o por parâmetros urbanísticos materiais constantes desses instrumentos. Esta alteração é tecnicamente relevante: ao substituir um critério formal e temporal por critérios materiais e objetivos, o legislador pretende reduzir a incerteza jurídica que tem caracterizado a aplicação do RJUE e que, em muitos casos, tem sido fonte de litígios e de bloqueios nos processos de licenciamento.
O contexto: um processo com dois momentos e dois Presidentes
A história legislativa deste diploma é reveladora da complexidade do processo político português. Em Fevereiro de 2026, o Parlamento aprovou a autorização legislativa que habilitava o Governo a proceder à revisão do RJUE. O Presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa, promulgou a 2 de Março de 2026 o diploma que autoriza o Governo a rever o regime aplicável ao licenciamento de operações urbanísticas, a alterar o RJUE e o regime jurídico da reabilitação urbana.
Nos meses seguintes, o Governo trabalhou na redação do Decreto-Lei autorizado, que foi aprovado em Conselho de Ministros a 27 de Março. As medidas integram o decreto-lei que regulamenta o pacote fiscal para a habitação, na sequência da autorização legislativa obtida junto do Parlamento e promulgada a 2 de Março ainda por Marcelo Rebelo de Sousa. Um segundo eixo de intervenção passa pela revisão do regime jurídico da urbanização e edificação, já aprovado em versão final pelo Governo e que seguiu para promulgação pelo novo Presidente da República, António José Seguro.
A demora entre a aprovação em Conselho de Ministros e a promulgação presidencial não foi isenta de consequências. A demora na publicação da nova lei, que prevê a descida do IVA na construção de 23% para 6%, tem sido apontada como uma das causas da travagem nos pedidos de licenciamento de novos projectos habitacionais. Com a promulgação agora concretizada, esse factor de bloqueio está formalmente removido.
As recomendações do Presidente: três cautelas a ter em conta
Ao promulgar o diploma, o Presidente Seguro não se limitou a dar luz verde formal. Segundo informação disponibilizada pela Presidência da República, o chefe de Estado fez acompanhar a promulgação de recomendações ao Governo, em linha com a tradição institucional portuguesa de utilizar o acto de promulgação como veículo de orientação política.
As recomendações presidenciais retomam preocupações que já tinham sido expressas pelo anterior Presidente em contexto semelhante: a necessidade de compatibilizar a simplificação urbanística com a segurança e a qualidade das edificações, a responsabilização adequada de todos os intervenientes no processo construtivo e o papel insubstituível da administração local em matéria de habitação e ordenamento do território.
O Presidente terá igualmente aproveitado o ensejo para recomendar ao Governo que pondere a reunião, num único diploma, de toda a legislação urbanística dispersa — uma aspiração antiga dos profissionais do sector que veem na proliferação e na contradição normativa um dos principais obstáculos à celeridade dos processos.
A ligação ao pacote fiscal: IVA a 6% e incentivos ao arrendamento
A revisão do RJUE não pode ser lida de forma isolada: insere-se num pacote legislativo mais amplo para a habitação que inclui, igualmente, um conjunto de medidas de desagravamento fiscal. O pacote fiscal prevê descontos no IRS, IRC e IVA na construção de habitação.
A medida mais impactante deste pacote é a redução da taxa de IVA aplicável à construção de imóveis destinados à habitação permanente. No caso do pacote fiscal, encontra-se a redução do IVA a aplicar na construção de habitação, que poderá ser de 6% — a taxa reduzida — desde que os imóveis se destinem a habitação própria e permanente e sejam colocados no mercado a valores «moderados» — até 2.300 euros no caso do arrendamento, e 660 mil euros sendo destinados a venda.
A conjugação entre a simplificação dos processos de licenciamento e o desagravamento fiscal na construção é apresentada pelo Governo como uma estratégia coerente de estímulo à oferta habitacional: por um lado, reduz-se o tempo e o custo administrativo dos processos; por outro, reduz-se a carga fiscal sobre a construção nova destinada a habitação a preços acessíveis.
O que ainda falta: publicação em Diário da República
Com a promulgação presidencial agora concretizada, o diploma segue para publicação no Diário da República, momento a partir do qual produzirá efeitos jurídicos plenos. Apenas depois dessa publicação é que as novas regras do licenciamento urbanístico poderão ser efetivamente aplicadas pelas câmaras municipais e pelos promotores imobiliários.
O sector aguarda com expectativa esse momento. A reforma do RJUE é reivindicada há anos pelos principais agentes do mercado imobiliário e da construção, que apontam a morosidade e a imprevisibilidade dos processos de licenciamento como um dos principais fatores de encarecimento da habitação em Portugal. Se a letra do diploma corresponder à ambição do processo que o gerou, poderá representar um passo decisivo na modernização do urbanismo português — e, com ele, na resposta estrutural à crise de habitação que o país atravessa.