Celebração de contrato

Entre:​

Como primeiro outorgante: ​

O condomínio do Edifício _______________ , sito na rua ___________________________________ nº _____ freguesia de _________________________, concelho de ___________________, com o NIPC n.º _______________, representado pelo(a) condómino(a) para o efeito, devidamente mandatado pelo assembleia geral de condóminos, senhor(a) _____________________________________________, proprietário da fracção autónoma correspondente ao _______________, e identificada com a letra _____, adiante designada Contratante;

E,​

Como segundo outorgante: ​

Ad Sollicitare Condomínios, com sede na rua João de Deus, nº 155-A, na Freguesia e Concelho de S. João da Madeira, com o NIF nº _______________, para tanto, representada pelo administrador sr. _______________________________________________________, adiante designada Contratada;

          Considerando que, conforme competente deliberação tomada em sede da Assembleia Geral de Condóminos, com data de __/_______________/____ foi deliberado contratar os serviços da Contratada, tudo melhor conforme acta dessa reunião plenária e que se anexa ao presente,​

          Que nestes termos, entre as partes, tem-se convencionado, celebrado e reciprocamente aceite o presente instrumento particular, que se reconduz num contrato para a administração do condomínio supra identificado, o qual se tem subordinado pelas cláusulas seguintes e no que se houver omisso, pela aplicação, na falta de regulamentação específica, o regime do mandato, como decorre do art. 1156º e segs. do C.Civ. e demais legislação aplicável.​

          Pelo presente, a Contratante adjudica a gestão integral do condomínio supracitado à Contratada, a qual a aceita e se compromete a executar integralmente a contratação de serviços objecto deste contrato, com os meios necessários à sua execução e que tem por finalidade regular o exercício administrativo, balizado nos princípios e boas normas desta prática, no escrupuloso cumprimento de todas as instruções que da assembleia emanem, atentas as exigências legais em vigor, e na assunção de toda a responsabilidade pela regularidade técnica nas áreas administrativa, contabilística e fiscal.​

          Que nestes termos, entre as partes, tem-se convencionado, celebrado e reciprocamente aceite o presente instrumento particular, que se reconduz num contrato para a administração do condomínio supra identificado, o qual se tem subordinado pelas cláusulas seguintes e no que se houver omisso, pela aplicação, na falta de regulamentação específica, o regime do mandato, como decorre do art. 1156º e segs. do C.Civ. e demais legislação aplicável.​

          O presente contrato entra em vigor logo que assinado por quem à data represente ou tenha para o efeito, sido mandatado pela Assembleia de Condóminos, e pelo gerente da Contratada, obrigando-se a Contratante a entregar toda a documentação havida do condomínio de que seja detentora e que fará parte integrante do dossier do condomínio, e bem assim, das cópias de chaves (porta de entrada e de outras partes comuns, caixa de correio da administração, sala de condomínio, vitrinas, etc.), no prazo que para o efeito se haja convencionado.​

          Para qualquer questão relativa aos serviços da Contratada, a mesma obriga-se a afixar no local de estilo sito no condomínio: a identificação do administrador; o domicílio profissional, os horários de expediente; o contacto telefónico de atendimento, quer em horário laboral quer para urgências (fora do horário de atendimento, aos fins de semana e dias feriados); o endereço de correio electrónico e outros meios de contacto de que possa dispor.​

          O presente contrato é celebrado pelo prazo de doze meses contados da data da sua assinatura, sendo automaticamente prorrogada por iguais e sucessivos períodos, salvo expressa vontade manifestada em sentido contrário da Contratante, mediante competente deliberação tomada em sede plenária realizada aquando da assembleia anual.​

          1. O presente contrato de administração é celebrado para regular a actividade da Contratada consubstanciada na gestão do condomínio da Contratante, a qual exige-se que, decorrente do desenvolvimento da mesma mediante critérios empresariais diligentes, sãos e prudentes, seja prestada privilegiando a eficiência e eficácia, e contribuindo para optimizar os ganhos de qualidade e racionalidade.​

          2. No exercício da sua actividade, a Contratada, obriga-se a cumprir e a fazer cumprir todas as obrigações emergentes da lei, do presente contrato de que é parte, e a observar e respeitar, escrupulosamente, na integra e pontualmente os termos e condições previstos no regulamento do condomínio.​

          3. Fica expressamente proibida à Contratada subestabelecer, subcontratar, ceder, ou transferir para terceiros, parcial ou totalmente, os direitos e obrigações estipuladas no presente instrumento, sem a anuência prévia e escrita da Contratante e, o atendimento das condições que venham a ser estipuladas por esta última para tanto.​

          1. Sem prejuízo das funções elencadas no art. 1436º do CC, e outras que lhe sejam por imposição legal aplicáveis, cabe ainda à Contratada, exercer as funções atribuídas pela assembleia e em observância do que consta do regulamento do condomínio​.

          2. No domínio das prestações a que a Contratada está vinculada, a qual traduzida numa obrigação de meios no âmbito administrativo:​

          a) Consistindo no cumprimento dos seus poderes-deveres, obriga-se a observar e cumprir os princípios de gestão, exercendo a respetiva actividade com diligência e de acordo com elevados padrões de qualidade, garantindo a sua acessibilidade e a eficiência económica no que se refere à sua gestão e às soluções adoptadas nas suas actividades, denotando total transparência e imparcialidade enquanto no cumprimento das suas funções ou das deliberações da assembleia e prestando todos os esclarecimentos e todas as informações que julgue necessárias ou lhe sejam solicitadas.​

          b) Consistindo no dever de gestão, a Contratada obriga-se a estabelecer um sistema de logística coordenado e adequado ao desenvolvimento dos seus exercícios, tendo especialmente em vista o exaustivo registo das actividades executadas e a adopção de mecanismos que permitam aos condóminos monitorizar e fiscalizar a todo o tempo o cumprimento dos seus deveres.​

          c) Consistindo no dever de contratar serviços de interesse comum, a Contratada obriga-se a reger-se pelos princípios da transparência, assegurando a adopção de mecanismos para a celebração de contratos, transparentes, imparciais e sem interesses, directos ou indirectos e organizando a respectiva contabilidade de modo a permitir a identificação de quaisquer fluxos financeiros.​

          d) Consistindo no dever de confidencialidade, a contratada obriga-se a, durante a vigência do presente contrato e após a sua cessação, manter confidencialidade sobre todos os dossiers, documentos, dados e informações obtidos em virtude do exercício das suas funções, e que se refiram ao Contratante, nomeadamente sobre a sua organização, actividades ou dos condóminos e qualquer outro dado de natureza comercial, não podendo, designadamente, extrair cópias, divulgá-los ou comunicá-los a terceiros, abrangendo igualmente a reprodução da informação em qualquer suporte informático, ou outro meio de registo de dados.​

          e) Consistindo na rescisão contratual a Contratada obriga-se a entregar todos os documentos contabilísticos e administrativos que lhe foram confiados, em perfeito estado de conservação e com a escrituração que se fizer necessária, com referência aos serviços, objecto do presente contrato, em dia e em ordem.​

          3. No domínio das prestações a que a Contratada está vinculada, a qual traduzida numa obrigação de meios no âmbito financeiro e contabilístico:​

          a) Consistindo na prestação de contas, exige-se-lhe que elabore um balanço da gestão e contas do exercício semestral, a apresentar em assembleia até ao dia 15 de Julho do ano em curso, e um relatório de gestão e contas do exercício anual, a apresentar em assembleia até ao dia 15 de Janeiro seguinte, ambos em modelo simplificado, de fácil leitura e interpretação.​

          b) Consistindo na orçamentação, exige-se-lhe que elabore uma proposta previsional do total das despesas comuns, em modelo simplificado, de fácil leitura e interpretação, que aborde todas as rúbricas, incluindo despesas extraordinárias, e com um valor o mais aproximado possível da realidade para evitar situações de défice.​

          c) Consistindo no pagamento das despesas comuns, exige-se-lhe que cumpra com pontualidade e boa-fé na concretização todos os pagamentos havidos devidos pelo condomínio, responsabilizando-se pelas multas, juros e eventualmente indemnizações pelos danos que deu origem pela sua omissão.​

          4. No domínio das prestações a que a Contratada está vinculada, a qual traduzida numa obrigação de meios no âmbito da conservação:​

          a) Consistindo na realização dos actos conservatórios dos bens comuns, obriga-se a evitar a deterioração ou destruição das coisas, salvaguardando o condomínio de moléstias, perigos ou prejuízos causados pelos condóminos ou terceiros, tomando para tanto as medidas cautelares adequadas, ou propondo acções para obter o ressarcimento dos danos causados às partes comuns.​

          b) Consistindo na gestão dos serviços de interesse comum, obriga-se a realizar visitas semanais, em quantidade indeterminada, mas as suficientes para atender às necessidades, nomeadamente no acompanhamento do trabalho dos prestadores de serviços e realizando uma vistoria dos serviços prestados.​

          c) Consistindo na gestão das intervenções inerentes à manutenção, obriga-se a recorrer a profissionais qualificados ou empresas idóneas, tecnicamente competentes e certificadas, com pessoal devidamente legalizado e a coberto do competente seguro de acidentes de trabalho e doenças profissionais, com um orçamento que reúna a melhor relação preço-qualidade e mediante a apresentação em assembleia de uma minuta que compreenda as cláusulas a incluir no contrato a celebrar no âmbito do procedimento pré-contratual para a realização da empreitada, onde aquele se obriga a cumprir o contrato em conformidade com a proposta, o projeto, o caderno de encargos, o plano de trabalhos e a legislação aplicável em vigor, dos quais declarará ter integral conhecimento e perfeito entendimento, que depois de rubricados se dão para todos os efeitos, como reproduzidos e integrados e ainda de acordo com as instruções que lhe venham a ser dadas pelo Contratante ou pela fiscalização, pela qual será responsável a Contratada.​

          5. No âmbito das prestações a que a Contratada está vinculada, a qual traduzida numa obrigação de meios no âmbito coercivo:​

          §. Consistindo na cobrança das receitas, exige-se-lhe que desenvolva diligentemente toda a actividade adequada à obtenção da devida cobrança dessas receitas, ainda que – se necessário – mediante o recurso a acções judiciais, para as quais tem legitimidade, não carecendo da prévia autorização ou convocação da assembleia de condóminos.​

          1. As partes estão vinculadas pelo dever de colaboração mútua, designadamente no tocante à prestação recíproca de informações necessárias à boa execução do contrato, sem prejuízo dos deveres de informação previstos na lei.​

          2. A contratada obriga-se a apresentar ao condomínio, até ao dia 15 de cada mês, pelo meio acordado em plenário, todos elementos contabilísticos respeitantes ao mês anterior, assumindo total responsabilidade pelas consequências decorrentes da falta de entrega ou da entrega extemporânea dos mesmos, e bem assim, a facultar a consulta dos elementos de suporte contabilístico na respectiva sede.​

          3. A contratada assume total responsabilidade pela veracidade e regularidade dos documentos e elementos de suporte contabilístico, ficando aqui expressamente convencionado e presumido que tais documentos e elementos constituem a totalidade e a verdade da realidade contabilística da Contratante.​

          4. A Contratada compromete-se a dar cumprimento aos deveres estatutários e deontológicos constantes nos estatutos da OSAE (Lei nº 154/2015 de 14 de Setembro) e do Código Deontológico (Regulamento nº 202/2015 de 28 de Abril).​

          1. Pela prestação dos actos referidos na cláusula primeira, a Contratante pagará à Contratada a importância anual de _____ euros, em duodécimos de _____ euros, incluindo o IVA à taxa legal em vigor.​

          2. Os honorários serão liquidados no último dia do mês a que dizem respeito, por dedução do respectivo montante nas disponibilidades do condomínio, sendo emitido competente recibo, o qual será arquivado na pasta do condomínio.​

          3. A prestação de quaisquer outros serviços administrativos não contemplados na cláusula primeira terão obrigatoriamente de ser previamente acordados pelas partes e por escrito, em sede plenária, caso em que serão debitados por acréscimo aos valores ajustados no presente contrato.​

          Aos honorários referidos acresce o custo do material de expediente utilizado na execução dos serviços contratados, que incluem, mas não se limitam, ao papel, pastas de arquivo, impressos, envelopes, fotocópias e registos nos ctt, os quais serão expressamente discriminados e objecto de factura.​

          A Contratada deverá facultar anualmente competente comprovativo de que possui o respectivo seguro de responsabilidade civil para a garantia dos eventuais danos que possam ser causados à Contratante ou a terceiros, resultantes do exercício da sua actividade.​

          No que tange à contratação dos serviços de interesse comum requeridos pelo condomínio, quando os mesmos não estejam já estabelecidos, e por motivos de transparência e imparcialidade, deverão ser contratadas empresas sem qualquer vínculo com a Contratada.​

          1. A Contratada obriga-se a informar se é detentora ou está vinculada, por qualquer meio, directa ou indirectamente, com alguma entidade comercial, empresarial ou industrial, obrigando-se a identificar as mesmas.​

          2. Se no decurso do presente contrato se constituir detentora ou estabelecer vínculos, por qualquer meio, directa ou indirectamente, com alguma entidade comercial, empresarial ou industrial, obriga-se a informar o Contratante.​

          A Contratada deverá facultar a consulta do respectivo livro de reclamações na sede da respectiva firma, sempre que a mesma lhe seja solicitada por qualquer condómino, sem que para tanto lhe seja obrigado a prestar qualquer justificação para o interesse.​

          1. Qualquer das partes goza da faculdade de resolver unilateralmente o contrato, sem carecer de apresentar justificação, desde que feita a comunicação com um pré-aviso de 60 e 90 dias, para o Contratante e para a Contratada, respectivamente.​

          2. O incumprimento das obrigações decorrentes do presente contrato, confere à Contratante o direito à imediata resolução do contrato, por justa causa, cessando no acto todos os direitos dele emergentes, excepto se for indicada a data de produção dos seus efeitos.

          3. A denúncia do contrato, com fundamento em justa causa, não obedece a qualquer aviso prévio, devendo ser comunicada à contraparte, por carta registada com aviso de recepção, para o domicílio profissional constante no presente contrato, ou para outra que, tenha sido indicada em sua substituição, devendo invocar-se os motivos concretos que suscitam a resolução do mesmo, obrigando-se a Contratada subsequentemente, a apresentar o relatório de gestão e contas no prazo de 15 dias, contados da data da recepção da comunicação referida no número anterior.​

          4. A intempestiva denúncia do contrato, sem causa justa, antes de findo o prazo de vigência acima convencionado, importa na indemnização a que houver lugar, após o acto, quer dos honorários a que a Contratada faria jus até ao seu termo, sem mais, quer das despesas que a Contratante incorra até celebrar novo contrato com terceira entidade.

          1. Em caso de rescisão ou não renovação do contrato, o administrador obriga-se a entregar à Contratante, ou a quem a assembleia a indicar por escrito, os livros e os documentos que tenha em seu poder, no prazo máximo de 24 horas após a prestação de contas, caso tal acto não ocorra em simultâneo.​

          2. Aquando da entrega, deverá ser emitido e assinado documento ou auto de receção, no qual se discriminem os livros e documentos entregues. ​

          3. Após o cumprimento desta disposição, o administrador cessante fica desobrigado de prestar qualquer informação respeitante aos livros e documentos devolvidos, salvo se lhe for novamente facultada a sua consulta.​

          1. O presente contrato expressa fiel e integralmente o desiderato primeiro das partes, prevalecendo, consequentemente, sobre toda e qualquer declaração, negociação ou outros contratos, constantes ou não de documentos escritos.​

          2. Salvo aquelas que venham a ser necessárias para cumprir com obrigações legais, as alterações ou adicionais ao contrato só serão válidos se revestirem a forma de documento escrito assinado por ambas as partes.​

          Salvo se de outro modo expressamente previsto resultar, o não exercício, total ou parcial, dos direitos e faculdades emergentes do presente contrato, por qualquer das partes, não significará a renúncia a tais direitos, pelo que manter-se-ão os mesmos válidos e eficazes, não obstante, o seu pontual não exercício.​

          1. Pela qualidade que assume no presente contrato, a Contratada declara que:​

          a) No tratamento dos dados pessoais obedecerá às instruções documentadas do responsável pelo tratamento, incluindo no que respeita às transferências de dados para países terceiros ou organizações internacionais, excepto se for obrigado a fazê-lo pelo direito da União Europeia ou​ do Estado-Membro a que está sujeito, informando nesse caso o responsável pelo tratamento desse requisito, antes de proceder a essa transferência, salvo se tal informação for proibida por motivos de interesse público;​ 

          b) Garante que as pessoas autorizadas a tratar dados pessoais assumiram um compromisso de confidencialidade ou estão sujeitas a adequadas obrigações legais de confidencialidade;​

          c) Adopta todas as medidas de segurança do tratamento, designadamente:​

          i) a pseudonomização e a cifragem de dados pessoais;​

          ii) a capacidade de assegurar a confidencialidade, integridade, disponibilidade e resiliência permanentes dos sistemas e dos serviços de tratamento;​

          iii) capacidade de restabelecer a disponibilidade e o acesso aos dados pessoais de forma atempada em caso de incidente físico ou técnico;​

          iv) têm um processo para testar, apreciar e avaliar regularmente a eficácia das medidas técnicas e organizativas para garantir a segurança do tratamento​

         d) Apenas contratará outro subcontratante se o Responsável pelo Tratamento o autorizar ou, em caso de autorização prévia, comunicará ao Responsável pelo Tratamento a contratação de um subcontratante que deverá respeitar todas as obrigações de tratamento decorrentes do RGPD;​

          e) Prestará assistência ao responsável pelo tratamento através de medidas técnicas e organizativas adequadas, para permitir que este cumpra a sua obrigação de dar resposta aos pedidos dos titulares dos dados tendo em vista o exercício dos seus direitos;​

          f) Prestará assistência ao responsável pelo tratamento no sentido de assegurar o cumprimento das obrigações de segurança no tratamento, notificação à autoridade de controlo e aos titulares em caso de violação de dados pessoais, avaliação de impacto sobre a proteção de dados e consulta prévia, tal como previstas nos artigos 32.º a 36.º, tendo em conta a natureza de tratamento e a informação ao dispor do subcontratante;​

          g) Dependendo da opção do responsável pelo tratamento, apagará ou devolverá todos os dados pessoais depois de concluída a prestação de serviços relacionados com o tratamento, apagando as cópias existentes, a menos que a conservação dos dados seja exigida ao abrigo do direito da União ou dos Estados-Membros;

          h) Disponibilizará ao responsável pelo tratamento todas as informações necessárias para demonstrar o cumprimento das obrigações que impendem sobre o subcontratante e facilita e contribui para as auditorias, inclusive as inspeções, conduzidas pelo responsável pelo tratamento ou por outro auditor para este mandatado;

          i) Compromete-se a informar imediatamente o responsável pelo tratamento se considerar que alguma instrução viola o RGPD ou outras disposições do direito da União ou dos Estados-Membros em matéria de proteção de dados.​

          2. O incumprimento destes deveres e a verificação de inexistência de garantias de compliance é fundamento de resolução do presente contrato com justa causa.

          1. Qualquer alteração ou modificação nos serviços prestados pela Contratada ou que importem na diminuição da capacidade operacional desta, poderá ensejar a não prorrogação do contrato, a revisão das condições ou a denúncia.​

          2. Qualquer alteração relevante às cláusulas contratuais ora acordadas, bem como alterações da sede, deverão ser comunicadas à Contratante por carta registada com aviso de receção, porquanto não o fazendo, considera-se a Contratada notificada, para os devidos e legais efeitos, na respetiva sede constante do presente contrato.​

          3. Qualquer alteração a este contrato ficará a constar como aditamento ao mesmo, passando a fazer parte integrante deste, para os devidos e legais efeitos​

          4. Tudo o que não se encontrar expressamente previsto neste contrato, será regulado à luz dos princípios gerais do Direito.

          1. Para qualquer questão emergente da interpretação, execução e integração do presente contrato, quando não seja possível obter um acordo consensual, as partes deverão submeter a sua resolução à mediação de uma entidade terceira, para a competente arbitragem.​

          2. As partes contratantes ficam obrigadas a responder pelo incumprimento do presente contrato, não obstante qualquer alteração do domicílio profissional da contratada que, em razão desse facto, se obriga a manter o administrador, ou um representante com plenos poderes para receber citações, notificações e outras medidas em direito permitidas. ​

          3. Na necessidade de resolução por via judicial fica desde já estipulada a exclusiva competência do foro da Comarca de … com renúncia expressa a qualquer outro.​

          4. Havendo recurso à via judicial no sentido de se resolver qualquer questão decorrente do incumprimento contratual, impende sobre a parte vencida o ónus do pagamento das custas, encargos e despesas inerentes ao processo judicial, incluindo as despesas e honorárioss dos mandatários.​

          A Contratada atenderá gratuitamente à Contratante, em consultas e na orientação de matérias de natureza jurídica relativas ao universo da propriedade horizontal em geral, e da administração ordinária e extraordinária do condomínio em particular. ​

          O presente contrato inclui uma cópia do regulamento, em suporte físico ou informático, a qual dele faz parte integrante e que a Contradada se obriga a respeitar.​

          1. A Contratada aceita o presente contrato nos precisos termos que antecedem, obrigando-se consequentemente ao seu integral cumprimento, sob pena de, pelo descumprimento, ainda que parcial das obrigações emergentes do mesmo, sem prejuízo da sua denúncia e, cumulativamente, do eventual direito indemnizatório, poderá a Contratante exigir o pagamento de uma penalidade ​contratual compensatória e moratória em montante nunca inferior ao valor mensal dos honorários correspondentes. ​

          2. A indemnização derivada da imputação de responsabilidades à Contratada, é transferida para uma entidade seguradora.​

          3. Não constitui responsabilidade da Contratada a verificação de erros ou omissões motivados por incorrecções ou deficiências existentes nos elementos fornecidos e pelas decisões plenárias tomadas pela Contratante.

          Ao firmar este instrumento, as partes declaram ter plena ciência do seu conteúdo e alcance, bem como dos demais documentos vinculados ao presente contrato.​

          E assim, cientes do conteúdo do presente contrato, por se acharem justas e contratadas, após a sua leitura e concordância com o seu teor, livremente e de boa-fé, rubricam todas as páginas e assinam a final do presente instrumento, produzido em dois originais, de igual teor e forma, ficando um exemplar em poder de cada uma das Contraentes, e na presença dos condóminos como testemunhas abaixo assinadas, obrigando-se por si e seus sucessores a qualquer título, a cumprir os termos e condições aqui estipulados, prescindindo ainda estes expressamente do reconhecimento notarial das respetivas assinaturas. 

          Subsidiariamente, serão distribuídas cópias por todos os comproprietários.​

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_______________, aos _____ dias de _______________ de 2025​

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          Assinam, 

Pela Contratante:
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Pela Contratada: