Contrato de comodato de prédio urbano

Decorre do art. 1129º do CC que o “comodato é o contrato gratuito pelo qual uma das partes entrega á outra certa coisa, móvel ou imóvel, para que se sirva dela, com a obrigação de a restituir”.

Sendo na previsão legislativa anterior – no CC de 1867 – uma modalidade do contrato de empréstimo, o comodato autonomizou-se e, com natureza real – quod constitucionem, conquanto só se completa pela entrega da coisa – é gratuito e sem lugar a qualquer contra prestação por parte do comodatário, mantendo no entanto uma bilateralidade imperfeita envolvendo obrigações para ambos os contraentes, sem no entanto existir entre estas a interdependência e reciprocidade que possa configurar um sinalagma.

Assim é que, a gratuidade do comodato não é afastada pela existência de cláusulas modais impostas pelo comandante, tais como o pagamento de contribuições e impostos referentes ao prédio ou outras, uma vez que esses encargos não têm um sentido correspectivo ao das prestações nem afastam, nem pelo seu valor e natureza, o interesse principal do contrato que é o do comodatário.

A previsão legal para a restituição colhe-se no art. 1137º do CC onde se estabelece que, se não tiver sido fixado prazo certo e se o empréstimo tiver sido para uso determinado, o comodatário deve restituí-la logo que o uso finde, sendo que, se não foi fixado nem prazo nem uso, a restituição tem lugar logo que o comodante a exija.

A regra base implícita na letra deste preceito, e que se extrai da sua leitura, é a de que o comodato se extingue pelo termo do prazo estipulado não havendo quanto a este a limitação do art. 1025º do CC relativo à locação – e que determina que o prazo desta não pode exceder os 30 anos – embora, mesmo que sem fixação de uso determinado e com prazo fixado, é razoável o entendimento de que a restituição deve realizar-se antes se a coisa deixou de ser necessária ao comodatário.

Acresce ainda que, em reforço do que dizemos, o nº 2 do art. 1137º do CC previne que na falta de fixação de prazo e uso determinados o comodante pode exigir a todo o tempo a restituição. De facto, a não estipulação de um prazo limite tem de conjugar-se com a natureza do contrato, que supõe que a cedência seja sempre limitada a um certo período de tempo, a fim de não desrespeitar a função social que preenche e cuja causa é sempre uma gentileza, um favor não conciliável com um uso muito prolongado e que o converta numa doação indirecta,

Destarte, se o contrato estabelecido não indicar o prazo, mas determinar o uso, o comodatário deve restituir a coisa ao comodante logo que o uso finde. No caso de o contrato não indicar um prazo certo nem um uso determinado, o comodatário é obrigado a restituir a coisa logo que lhe seja exigida pelo comodante.

De salientar que a restituição deve ser feita de acordo com o art. 1043º do CC, ou seja quem fez o uso do móvel ou imóvel, deve mantê-lo e restituí-lo no estado em que o recebeu, ressalvando-se as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, desde que estejam em conformidade com o contrato celebrado. Caso não veja descrito o estado da coisa quando esta foi entregue, presume-se que esta foi entregue em bom estado.

No caso do proprietário (comodante), as obrigações são aquelas que estiverem expressamente descritas no contrato como sua responsabilidade, caso contrário o comodante só é responsabilizado se tiver procedido com dolo.

No caso do comodatário tem várias obrigações legais atribuídas pelo art. 1135º do CC. Nesta conformidade, fazem parte da lista de obrigações do comodatário:

– Guardar e conservar a coisa que lhe foi emprestada;

– Não a utilizar de forma imprudente;

– Não a aplicar para a um fim diverso daquele a que se destina;

– Facultar ao comodante o exame da coisa emprestada;

– Quando o comodante queira realizar benfeitorias na coisa deve tolerar as mesmas;

– Não proporcionar o uso da coisa a terceiros, a menos que tenha autorização do comodante para tal;

– Avisar imediatamente o comodante sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa emprestada ou saiba que existe uma ameaça ou perigo.;

– Avisar o comodante quando terceiros reivindicarem direitos sobre ela, desde que o comodante não tenha conhecimento sobre tal;

– E por fim restituir a coisa no final do contrato, em bom estado de conservação.

Finalmente, importa salientar que no caso de existirem dois ou mais comodatários, estes têm obrigações solidárias, ou seja, as obrigações descritas anteriormente ou expressas no contrato são um dever de todos.

A lei prevê que se a coisa emprestada se perde ou deteriora, o comodatário é o responsável, se se verificar que poderia impedir a perda ou deterioração da mesma enquanto esta esteve emprestada.

No caso do comodatário tiver aplicado a coisa para um fim diverso ao que se destina ou tiver consentido que terceiros a usassem sem autorização, será responsabilizado pela perda ou deterioração da mesma. No entanto este pode não ser responsabilizado por tal. Para tal acontecer terá que provar que o mesmo teria ocorrido se tivesse tido uma conduta legal perante os factos.

A coisa deve ser avaliada ao tempo do contrato, e deve existir boa fé entre ambas as partes sobre o seu estado, tanto na entrega como na devolução.O comodatário deve ter consciência que precisa de conservá-la e mantê-la da melhor forma possível. O comodante deve ter boa fé em relação ao desgaste natural da coisa, sempre que esta seja bem conservada e mantida.

O comodante tem sempre o direito de pedir a resolução do contrato, se tiver justa causa para tal. A violação dos deveres laterais impostos pela boa-fé contratual pode determinar a resolução do contrato se integrar justa causa. Prescreve o art. 1140º do CC que o comodante pode resolver o contrato se para isso tiver justa causa.

A justa causa será, assim, todo o facto susceptível de determinar a inexigibilidade ética e jurídica da subsistência do contrato; tal facto tanto pode consistir numa violação das obrigações legais do comodatário como numa violação de deveres laterais de protecção fundada na confiança e na boa-fé, estes naturalmente reforçados pela natureza gratuita do contrato.

Já no que diz respeito à caducidade do contrato comodato, o artigo 1141.º estabelece que a mesma acontece perante a morte do comodatário.